Como funciona o ‘correio’ de um megacondomínio de SP que recebe quase mil
encomendas por dia e tem mais de 2,5 mil apartamentos

O DE visitou grandes condomínios em SP para entender como funcionam esses
empreendimentos; em um deles, na Zona Norte, são entregues 26 mil encomendas por
mês.

Mais de 2.500 apartamentos e cerca de 15 mil moradores distribuídos entre 27
torres. Este é o tamanho de um megacondomínio visitado pelo DE
na Zona Norte da capital — mais populoso do que muitos municípios brasileiros.

Em muitos aspectos, ele realmente se assemelha a uma cidade. Tem sinalização de
trânsito, ponto de ônibus, mercadinho e até vaga na rua para recarga de carro
elétrico.

Mas um dos elementos que mais chama a atenção no Portal dos Bandeirantes é o
sistema de entrega de correspondências, devido à quantidade de encomendas e
cartas que chegam ao condomínio: quase mil por dia.

> “O número total de encomendas que a gente recebe mensalmente é em torno de 26
> mil. Quase mil por dia. Aqui é uma cidade”, contou André Luiz Gonçalves, líder
> de triagem e transbordo.

Ele explicou que as encomendas dos Correios e de lojas online são catalogadas e
distribuídas entre as cinco fases do condomínio. Cada uma delas tem uma sala que
parece, de fato, uma agência.

Os moradores chegam e são atendidos por funcionários que realizam a entrega dos
itens. Cada torre tem um espaço para armazenar caixas, pacotes e cartas.

André disse que, depois da pandemia, o fluxo de compras feitas pelo comércio
online aumentou tanto que precisaram estender o horário de funcionamento do
serviço:

“Ao longo do dia, funcionamos das 9h até as 20h. Estou aqui há 13 anos. Há 10
anos, a gente tinha mais a demanda de Correios. Tinha as empresas online, mas
estavam começando ainda. Aí o que acontece? Com o aumento dessas compras pela
internet, a gente teve até que estender o horário de funcionamento das salas
para que conseguisse suprir toda essa demanda dos moradores”.

“A gente faz a triagem, essa distribuição, faz a conferência, se realmente a
pessoa mora aqui, se é ex-morador… A gente faz todo um trabalho de conferência
para mandar isso para a torre certa”, completou.

OS MEGACONDOMÍNIOS EM SP

A cidade de São Paulo é mega em muitos aspectos. Tem a maior população do Brasil e quase 10 milhões de veículos e é responsável pela maior fatia do Produto Interno Bruto (PIB).

Na área imobiliária, não poderia ser diferente. A capital paulista tem muitos
prédios e, nos últimos anos, recebeu grandes empreendimentos. Em alguns casos,
condomínios com dezenas de prédios e populações maiores que muitas cidades.

O DE visitou megacondomínios em SP, conversou com moradores e especialistas para
entender como eles funcionam, de que forma impactam a cidade e quais seus pontos
positivos e negativos (confira abaixo).

Foram considerados como megacondomínios os empreendimentos com, no mínimo, mil
apartamentos. Isso porque arquitetos e urbanistas consultados explicaram que
ainda não há um consenso na área sobre a classificação de projetos dessa
magnitude.

Um levantamento feito pela Secretaria Municipal da Fazenda a pedido do DE mostra
que a capital registrou um aumento de 75% no número de empreendimentos
habitacionais com mais de mil unidades nas últimas duas décadas.

Segundo a professora e arquiteta Eunice Helena Abascal, da Universidade
Mackenzie, esse tipo de megacondomínio tem a proposta de ser “uma
cidade dentro da cidade”, o que ela avalia não ser algo interessante para o
desenvolvimento urbano do município, já que promove uma certa segregação.

A docente explica ainda que o modelo de oferta de serviços dentro de condomínios
já é antigo, mas foi se adaptando ao longo do tempo.

“Nos anos 1970, por exemplo, muitos tinham serviços endógenos (em seus
interiores), mas a população dos bairros tinha acesso a eles. Farmácias, lojas,
etc. Logo depois que sugiram, por razões de privacidade e, muitas vezes, por
demandas de segurança, foram gradeados”, diz Eunice.

Por terem preços mais acessíveis, esses megacondomínios ficam em regiões menos
valorizadas pelo setor imobiliário, como nos extremos das zonas Leste e Norte de
São Paulo, onde ainda há grandes terrenos disponíveis para construção.

A VIDA INTRAMUROS

Além do Portal dos Bandeirantes, o DE visitou outros dois megacondomínios em
Pirituba, na Zona Norte da capital. Um deles também em pleno funcionamento, com
mais de 17 mil moradores — população maior do que 63,5% dos municípios
brasileiros, segundo dados do Censo 2022 do IBGE —, e outro em processo de
construção, num terreno de 1,7 milhão de m², o equivalente a 16 estádios
Morumbis.

O Grand Reserva é composto por 50 torres que formam 25 pequenos condomínios.
Eles foram entregues por fases, ao longo de anos, e cada um possui salão de
festas, garagem e administração própria. Mas compartilham serviços, como
mercado, farmácia, coleta de reciclagem, aluguel de bicicletas, além de uma
praça com equipamentos infantis.

> “A sensação sempre foi de que eu não estava em São Paulo”, contou a professora
> Marília Myrrha, moradora do Grand Reserva que atuou como síndica de
> implantação na primeira fase de funcionamento do condomínio.

A caminho da praça central para brincar de escorregar na grama com a filha de 8
anos, Marília relatou que o que mais lhe chamou a atenção para comprar um
apartamento ali foi a possibilidade de criar a pequena Helena em uma região que
considera tranquila, segura e bem localizada, com escola, posto de saúde e
transporte público no entorno.

“O pessoal que utiliza o posto fala super bem, chama os médicos pelo nome.
Então, vira uma coisa muito ‘bairrista’ mesmo, parece que a gente não tá em São
Paulo”, disse a professora.

Para ela, o grande problema do condomínio é a falta de lugar para estacionar nas
ruas. O mesmo foi relatado pela pedagoga Tainá Corrêa, que mora em uma das
unidades que não têm direito a vaga de garagem.

> “Na questão do trânsito, pega muito, principalmente de manhã. Nem todos os
> condôminos têm vaga. Algumas pessoas colocam na rua, como eu. Então, eu não
> saio de fim de semana com o carro porque, quando, voltar não tem onde
> colocar”.

“Vão construir um megacondomínio um pouquinho mais pra cima. Aí a Avenida
Raimundo [Pereira de Magalhães], que já é tumultuada, vai ficar entupida,
principalmente nos horários de pico”, avaliou ela, se referindo ao
empreendimento Sete Sóis (leia mais abaixo).

Também durante um passeio em família, Tainá falou que a vida em um
megacondomínio tem seus prós e contras.

> “O que eu vejo de positivo é que a gente tem sempre movimento, mesmo que
> chegue mais tarde, tem sempre movimento. Pra fazer exercício físico a praça
> ajuda bastante, tem a ciclovia…”, disse ela, enquanto a filha corria pelo
> gramado.

Estacionada entre carros, na área tão disputada por moradores e visitantes, uma
estrutura chamou a atenção pelo serviço oferecido praticamente no meio da rua:
um trailer com atendimento completo de barbearia.

Enquanto tinha o cabelo cortado, o tapeceiro Bruno Viotto, que é morador do
Grand Reserva desde 2019, contou ao DE sobre sua experiência na vida intramuros.

“Isso daqui facilita muito pra gente. Acaba agregando ao condomínio. Tem pouca
barbearia por aqui.Tem a praticidade de não ter que ficar procurando vaga. A
gente desce a pé”, destacou.

Ele também valorizou os outros serviços disponíveis pertinho de casa: “O
mercadinho aqui salva a gente de um jeito que não tem como explicar. Está
fazendo alguma coisa em casa e faltou? Corre aqui no mercado. Farmácia também
para uma emergência, alguma coisa. A pizzaria também ajuda bastante”.

Como nem tudo são flores, o tapeceiro reclamou do trânsito carregado em horários
de pico e das pessoas que não estão acostumadas a viver em condomínio. “Tudo tem
seu lado bom e seu lado ruim, né? Mas nada que você, com calma e paciência, não
dá para superar”.

Quem cortava o cabelo do morador era o barbeiro David Washington da Silva. Com
poucos imóveis disponíveis para locação na região, ele apostou na inovação e não
se arrependeu da escolha.

“Por não ter nenhuma barbearia próxima, saiu a ideia da barbearia no trailer,
né? As pessoas estão gostando pra caramba, facilita bastante… Desceu, cortou o
cabelo. Desde o primeiro dia, já abriu com a agenda cheia. Cerca de 98% dos
nossos clientes são aqui do condomínio”, relatou.

“Muitos trabalham em home office, acaba que, às vezes, param um pouco o trabalho
e vêm aqui. Outros chegam do trabalho e já cortam. Nossa vida hoje é uma
correria, né? A ideia de fazer a barbearia no trailer foi justamente trazer essa
comodidade e essa praticidade, rapidez”, explicou.

Sete Sóis

Considerado o maior projeto da construtora brasileira MRV, o Sete Sóis prevê a
construção de 11 mil apartamentos nos próximos 10 anos.

O tamanho do terreno em que a obra está sendo feita é impressionante. Na imagem
acima, feita com drone, grandes caminhões e tratores “somem” na paisagem.

Se levada em consideração a média de moradores por domicílio no Brasil (2,79),
30.690 pessoas devem habitar o megacondomínio quando a obra estiver finalizada.

Isso significa que a população do Sete Sóis poderá ser maior do que a de 80%
dos municípios brasileiros, de acordo com dados do Censo 2022 do IBGE.

A ideia do empreendimento é ser um bairro de 1,7 milhão de m² aberto à
comunidade com os seguintes equipamentos:

– Uma nova malha viária de 15 quilômetros e uma ciclovia com mais de 8 km de
extensão;
– Mais de 9 mil m² de lojas comerciais e mais de 20 mil m² divididos em 7 lotes
comerciais para futuros estabelecimentos de maior porte;
– Mais de 20 praças com quadras poliesportivas e pistas de skate;
– 100 mil m² de praças e um parque linear que se estende por todo o complexo.

Uma das premissas do projeto é permitir o acesso a serviços e facilidades a uma
caminhada de até 15 minutos de distância. O grande terreno fica ao lado da
estação Pirituba, da Linha 7-Rubi da CPTM.

A previsão é de que 11 prédios sejam construídos já em 2025, todos enquadrados
no programa Minha Casa, Minha Vida a fim de também contemplar famílias de baixa
renda.

QUESTÃO URBANÍSTICA

Assim como a professora Eunice Abascal, da Universidade Mackenzie, o urbanista e
também professor Daniel Todtmann Montandon, que participou da revisão do Plano
Diretor de São Paulo em 2014, também considera que os megacondomínios não são
interessantes do ponto de vista do desenvolvimento urbanístico da cidade.

“Quando você tem projetos de grandes unidades habitacionais que são propostos em
regiões mais distantes, na beira da Rodovia Raposo Tavares, lá em Pirituba, um
projeto que vem com pouca ou quase nada de geração de empregos, não tem áreas
institucionais (equipamentos públicos) de forma proporcional, eles são, de fato,
um espaço da cidade sem o que a gente chama de urbanidade, então eles são um
grande problema”, afirma Montandon.

O ideal seria que a gente tivesse os empreendimentos habitacionais e eles
estivessem mais integrados na cidade, em lotes vazios, subutilizados, que estão
na malha urbana da cidade, que sejam perto do transporte público coletivo”,
explica o especialista.

Eu acho muito nocivo você fazer empreendimentos muito grandes em áreas que não
são adequadamente providas de infraestrutura, de serviços urbanos

— Daniel Montandon, urbanista.

Segundo o Ministério das Cidades, o direito à moradia só é exercido plenamente
quando, além de habitação, também há acesso à mobilidade, infraestrutura urbana,
equipamentos comunitários e serviços públicos, além da habitação. Por isso, a
pasta considera necessária a articulação entre políticas sociais, ambientais e
de desenvolvimento urbano.

Um estudo divulgado pelo ministério em dezembro de 2017 aponta que
empreendimentos habitacionais localizados em áreas periféricas são mais onerosos
ao poder público do que aqueles nas áreas centrais, porque exigem maiores
investimentos em infraestrutura e serviços, além de terem impactos negativos na
mobilidade urbana e qualidade de vida.

Na tentativa de estabelecer uma melhor proporção entre terrenos privados e
públicos, a lei de zoneamento aprovada em 2016 instituiu o conceito de lote
máximo. Portanto, donos de terrenos com área superior a 20 mil m² passaram a ser
obrigados a destinar 30% do espaço para áreas públicas, seja para implantação de
parques, praças, escolas ou qualquer outro uso institucional.

A medida também estabelecia que lotes acima de 40 mil m² deveriam ser
parcelados.

“Esse mecanismo do lote máximo, ele tem uma eficácia para empreendimentos que
não são habitação de interesse social (HIS), mas ele foi flexibilizado na
revisão do zoneamento [neste ano]”, afirma o professor Montandon.

“É importante você ter a destinação de área pública, você ter uma boa geração de
praça, de áreas institucionais, de sistema viário, porque você gera uma melhor
proporção de áreas públicas e privadas, o que traz muito mais qualidade
urbanística. Você tem que fazer a mescla de usos (do solo), tem que ter
transporte público chegando, de alta capacidade”, avaliou o urbanista.