No início da crise gerada pela COVID-19, a taxa de juros básica do Brasil, Taxa Selic, estava em seu menor patamar da história do país, 4,25% ao ano – e já sofreu a primeira queda durante a crise, sendo reduzida a 3,75% ao ano. A tendência é que essa taxa caia ainda mais nos próximos meses, uma vez que este deve ser um dos instrumentos de política monetária utilizada pelo país para incentivar o consumo e recuperar a economia. Alguns economistas falam em taxa Selic abaixo de 3% a.a. ainda em 2020, o que implica em taxa de juros real próxima de zero, quando descontada a inflação. Neste cenário, os tradicionais investimentos seguros, tais como títulos do tesouro, CDBs e fundos lastreados em CDI passarão a ter rendimento real próximo a zero. No mundo, o cenário também é de taxas de juros muito baixas, com alguns países da Europa já praticando taxas negativas, algo difícil de se assimilar.
A rentabilidade de um aluguel residencial é, em média, entorno de 0,6% do valor do imóvel ao mês, podendo variar, geralmente, entre 0,3% a 1%, dependendo das características do imóvel. O aluguel de imóvel tem, ainda, a vantagem de ser corrigido anualmente por algum índice de inflação, normalmente o IGP-m, calculado pela Fundação Getúlio Vargas. Dessa forma, com taxas de juros tão baixas no Brasil e no mundo, o investimento em imóveis residenciais para locação tornou-se muito atraente, ganhou novo protagonismo no mercado e vem atraindo tanto pequenos, como grandes investidores e companhias do mercado imobiliário.
Foi com base no promissor retorno dos aluguéis residenciais que grandes empresas e investidores vem se estruturando para adquirirem e/ou desenvolverem apartamentos residenciais não mais para venda, mas sim com o objetivo de alugar. Ou seja MRV, maior incorporadora e construtora do Brasil, que criou a LUGGO; Cyrela, que fez uma joint venture com um grande Fundo de Investimentos internacional, o Canada Plan Investment Board; e da JFL, empresa do João Felipe Leman, filho do Jorge Paulo Leman, maior empresário/investidor do Brasil, todos serão proprietários dos ativos imobiliários e ganharão com o retorno da locação dos apartamentos.
A segurança do investimento em apartamentos para locação vem não apenas da resiliência do aluguel, como também pelo baixo risco de volatilidade no preço do ativo. Em um momento de taxas de juros baixa, é comum os investidores buscarem investimentos de maior risco, em busca de maior rentabilidade. Porém, ativos como ações de empresas listadas na Bolsa de Valores, fundos multimercados, e até mesmo títulos públicos, entre outros, costumam sofrer grandes oscilações em momentos de crise, podendo gerar perdas significativas para seus investidores. Estes ativos são muito vulneráveis a qualquer instabilidade de cenário, como, por exemplo, a atual crise mundial gerada pela COVID-19, como também por guerras comerciais entre EUA e China, crise do petróleo e, também, por crises políticas brasileiras. O mesmo não acontece com o valor dos imóveis. Estudando-se as diversas crises ocorridas em todo o mundo, os imóveis tendem a ter oscilações de valores muito menores do que qualquer um desses ativos financeiros.
Aliás, os imóveis em Goiânia têm grande potencial de valorização futura, uma vez que os preços estão muito aquém das demais capitais do Brasil. Segundo os dados da Ademi-GO (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás), os imóveis em Goiânia valorizaram em média 5% ao ano de 2014 a 2019, período de crise econômica causada pela instabilidade política do Brasil (eleições presidenciais, impeachment da Dilma, etc). Nos anos anteriores, de 2011 a 2013, que foram anos excelentes para o mercado imobiliário, a valorização média dos imóveis foi de 14% ao ano. Hoje com as taxas de juros dos financiamentos imobiliários no menor patamar da história do Brasil, temos o cenário propício à valorização imobiliária, uma vez que os valores das parcelas dos financiamentos imobiliários caem e mais pessoas têm condições de comprar imóveis. Como consequência, a demanda por imóveis aumenta e, com demanda alta, os preços tendem a subir. O que se confirma com dados da Abecip prevendo valorização de 1,37% dos imóveis em Goiânia apenas no mês de janeiro de 2020.
Dessa forma podemos dizer que o investimento em imóveis sempre foi uma excelente alternativa pra quem busca segurança. Um “porto seguro” para quem almeja preservar seu patrimônio. O que mudou com o cenário atual é que, além de seguro, o investimento em imóveis passou a ser altamente rentável, uma vez que outras alternativas de investimento seguras passaram a render muito pouco no atual patamar de taxas de juros. Portanto, a conclusão é óbvia: se estiver com capacidade de fazer investimentos, busque as alternativas de apartamentos de incorporadoras de credibilidade, associadas à Ademi-GO, e realize um investimento seguro e rentável
Fernando Razuk é empresário e vice-presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO)
