Uma ação do Supremo Tribunal Federal (STF) promete grandes reviravoltas para o mercado imobiliário. A Suprema Corte validou recentemente a possibilidade de bancos tomarem, sem decisão judicial, imóveis financiados com parcelas atrasadas. Sem chance de contestação do devedor, o processo pode ser feito em 30 dias. Uma mudança radical determinada, que acelera o processo de recuperação de propriedades diante de pagamentos em atraso.
Antes da recente alteração, os contratos geralmente previam um período de espera de oito a nove meses antes que os bancos pudessem acionar o cartório para solicitar a recuperação do imóvel. Agora, após apenas três parcelas em atraso, os bancos podem agir rapidamente, buscando a execução do contrato diretamente no cartório.
Uma vez acionado o procedimento, o cartório emite uma notificação ao devedor, concedendo-lhe um prazo exíguo de 15 dias para quitar os valores pendentes. Essa quantia inclui não apenas o principal em atraso, mas também juros, multas e encargos, elevando substancialmente o ônus sobre o devedor.
Se o pagamento não for efetuado dentro do prazo estipulado, o banco, agora legalmente em posse da propriedade, pode proceder ao leilão do imóvel em apenas mais 15 dias. Conforme Eduardo Caiado, advogado especialista em direito Civil explica em entrevista ao Diário do Estado (DE), o Tema 982 do STF apenas validou a regra já prevista na Lei de Alienação Fiduciária.
O instrumento, fundamentado pela Lei 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária), garante a constitucionalidade do instrumento de retomada de imóvel através de procedimento de execução extrajudicial nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel, ou seja, quando o imóvel é dado em garantia para o pagamento da dívida.
– O que muda com a nova regra?
Após o prazo de carência, que via de regra é de 90 dias (cerca de 3 parcelas em aberto), concedido pela instituição financeira para a regularização das parcelas em atraso, o devedor é intimado pessoalmente via cartório para purgar a mora, ou seja, quitar a integralidade do financiamento dentro do prazo de 15 dias.
Caso não haja o pagamento, a propriedade é consolidada em favor do credor e, em seguida, dentro do prazo mínimo de 15 dias, o imóvel poderá ser levado à leilão.
– Quais são as consequências da nova medida?
O julgado do Supremo chancela o modelo de retomada já consolidado, fazendo com que o processo para reaver o imóvel não passe pela via judicial. “Isso confere mais celeridade ao procedimento e vai ao encontro com o entendimento dos Tribunais Superiores e do Conselho Nacional de Justiça, que busca cada vez desburocaratizar e desjudicializar este e outros procedimentos, a fim de desafogar o Poder Judiciário”.
Contudo, explica Eduardo Caiado, esse procedimento não impede que o devedor ingresse judicialmente caso se sinta lesado por qualquer motivo, caso não tenha sido intimado pessoalmente para purgar a mora ou até mesmo ingressar com uma Ação Revisional, caso as parcelas do financiamento estejam acima da média do mercado à época da contratação.
– Vale também para quem mora na casa em questão?
O procedimento da retomada vale independentemente se o mutuário, que tomou o financiamento, resida ou não no imóvel. “Isso porque, nos casos de alienação fudiciária, o imóvel é dado como garantia e o tomador do crédito só será o proprietário quando o financiamento for quitado”, explica Eduardo Caiado.
Neste caso, não é possível alegar a impenhorabilidade do imóvel por ser, via de exemplo, um bem de família. “Assim, fica o alerta: caso tenha atrasado qualquer parcela, já busque os meios oficiais de comunicação do banco onde foi feito o financiamento para reparcelar as parcelas em aberto, para não correr o risco de o imóvel vir a ser retomado”, sugere o advogado.
