Apesar de algumas incertezas do mercado e da economia em função do cenário de pandemia, guerra e eleições, o mercado imobiliário de Goiânia e de Aparecida de Goiânia continuou seguindo em alta em 2022, mostrando que investir em imóveis continua sendo um investimento seguro, sólido e rentável. O segmento conquistou o sexto ano consecutivo de crescimento nas vendas de imóveis: comercializou R$ 5,179 bilhões em imóveis, um crescimento de 9% em relação a 2021. Um total de 10.411 unidades negociadas.
Em lançamentos, foram 11.474 unidades, alta de 7,5% em comparação com 2021, o maior volume de lançamentos desde 2011. Em reais, foram R$ 6,3 bilhões, 30% maior do que 2021.
“O comprador reconhece que comprar imóveis é um investimento seguro e aumenta proteção patrimonial em períodos de instabilidade econômica. Então, o comprador não adia a decisão de compra nesses momentos. Pelo contrário, ele procura comprar imóveis para proteger seu patrimônio e ganhar com a valorização imobiliária”, ressalta o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), Fernando Razuk.
Os dados integram a pesquisa do mercado imobiliário referente ao ano de 2022, divulgada hoje pela entidade.
Em 2022, a quantidade de unidades disponíveis para venda foi de 11.047, aumento de pouco mais de 10% diante de 2012, que registrou 9.984 unidades. “É uma oferta condizente com o histórico da cidade, que chegou a ter mais de 13 mil unidades há 10 anos”, compara Razuk.
A maior oferta de unidades esteve concentradas nos setores Bueno e Marista: 1.860 e 1.352 unidades, respectivamente. Juntos, eles são responsáveis por 29,4% do total do estoque do mercado residencial vertical. “O Marista ainda é o bairro mais desejado de Goiânia. A demanda por imóveis na região é alta, é onde as pessoas querem morar, e, diante isso, é natural que se produza mais imóveis nesse local. O Bueno, além de ser um bairro desejado, é um dos setores de maior extensão territorial de Goiânia. Portanto, acaba resultando em grande oferta de imóveis para comprar”, explica o presidente da Ademi-GO. Na sequência dos queridinhos está o setor Oeste no terceiro lugar no ranking dos 10 bairros com maior estoque residencial vertical, com 552 unidades.
O valor médio do metro quadrado de apartamentos na Capital foi de R$ 7.422 em 2022. O setor Marista continua na liderança do valor mais valorizado, a R$ 9.030, seguido pelo Oeste (R$ 8.975), Bueno (R$ 8.597) e Jardim Goiás (R$ 8.582). Dentre os mais valorizados, aparecem também o Setor Nova Suíça e Lozandes, em função de empreendimentos que existem nessas regiões. Próximo do preço médio, aparecem bairros como Setor Serrinha (R$ 7.895), Bela Vista (R$ 7.461) e Jardim América (R$ 7.189). “Esses bairros são excelentes alternativas de custo-benefício: estão em localizações próximas do que há de melhor na cidade, mas com preços que cabem melhor no bolso”, comenta Razuk. Abaixo da média estão o Parque Amazônia (R$ 6.301), Sudoeste (R$ 6.193), Vila Rosa (R$ 5.785) Faiçalville (R$ 5.361), Parque Oeste Industrial (R$ 4.854), Residencial Solar Ville (R$ 4.572) e Lorena Park (R$ 4.333). “Os goianos também tem comprado imóveis em bairros que apresentam preço de venda mais próximo da média da cidade e apresentam ampla oferta de comércio e serviço, como o Setor Pedro Ludovico, o Jardim América, Bela Vista, entre outros. Esses bairros encaixam melhor no bolso dos clientes e ficam muito próximo das regiões mais nobres da cidade”, complementa Razuk.
Valorização
A valorização imobiliária também se destacou no crescimento: registrou um salto de 23,4% de 2021 para 2022. “O custo de construção aumentou significativamente nos últimos dois anos em função do processo inflacionário vivenciado em todo o mundo, consequência da pandemia e da guerra entre a Rússia e a Ucrânia. E houve o crescimento do preço dos imóveis, impactado principalmente pela alta do custo e do aquecimento do mercado”, explica Razuk. “Como sempre digo, o investimento em imóvel é sempre uma boa alternativa. Mesmo com os juros altos, quem investiu em imóvel nos últimos anos teve rentabilidade acima do mercado financeiro. A valorização média foi de 23% e, quando se soma isso à rentabilidade do aluguel, não tem investimento melhor”, observa.
Com o mercado aquecido, praticamente todos os segmentos registraram volume satisfatório nas vendas. Além do aumento no número de vendas em todos os tipos de imóveis, de R$ 200 mil a R$ 1,5 milhão, o volume de negócios de apartamentos do tipo studio e/ou de 1 dormitório foi destaque: 573 imóveis neste formato foram vendidos em 2022 diante de 319 unidades em 2021, alta de 80%. “Esse tipo de imóvel possui locação muito fácil e rentável. Para se ter uma ideia, hoje em dia, com ferramentas como o AirBNB, a rentabilidade de locação é excelente. Isso vale para apartamentos de 2 quartos e 3 quartos compactos em regiões nobres”, complementa Razuk.
Outro segmento que voltou a se aquecer é o mercado de salas comerciais e lajes corporativas. Desde que crise econômica que vivenciamos de 2014 a 2016, os empreendedores tinham parado de lançar prédios comerciais em Goiânia. O estoque de salas comerciais disponíveis para venda chegou a praticamente zero. “Além disso, se uma empresa de médio ou grande porte quiser alugar um espaço em algum prédio comercial em Goiânia, ela simplesmente não vai encontrar. Com a volta da atividade econômica pós-pandemia, as pessoas voltaram a trabalhar normalmente em seus escritórios e não existe mais vacância nos prédios comerciais de Goiânia”, explica Razuk. Em 2022 foram lançados 4 prédios comerciais em Goiânia e todos eles foram praticamente 100% vendidos no lançamento. O preço de salas comerciais chega a R$ 15.000 o m2. “O custo de construção de um prédio comercial é altíssimo. É muita tecnologia embarcada. A fachada é cara, os sistemas e instalações são complexos e os elevadores são caríssimos”, justifica Razuk. Esse segmento promete continuar aquecido em 2023, com lançamentos de grande porte, com muita tecnologia e arquitetura arrojada.
Na contramão do crescimento, as Habitações de Interesse Social
A exceção do aquecimento do mercado aconteceu justamente onde há uma maior demanda por habitação: os imóveis para população de baixa renda. O volume de unidades lançadas no programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa, Minha Vida) em 2022 caiu pela metade quando comparado com o ano de 2021. Foram lançadas no ano passado, 1.696 unidades, um número ínfimo para o porte da região metropolitana de Goiânia. O ano de 2021 registrou 3.262 unidades lançadas, já representando queda de quase 20% em relação a 2020, que lançou 3.984 unidades. “Temos que entender que o grande déficit habitacional está instalado justamente nas camadas de menor renda, em que a população não tem condição de adquirir a casa própria” observa o presidente da entidade.
Para Razuk, a queda do volume de imóveis para a baixa renda em 2022 se deu pelo fato de que o programa do governo define um teto máximo de preço de venda dos imóveis. Como o custo de construção aumentou muito, aponta, os projetos dentro do programa tornaram-se inviáveis. “Além disso, a legislação municipal de Goiânia não possui qualquer atenção especial para a habitação destinada a esta parte da população. Os parâmetros exigidos para uma habitação de baixa renda são os mesmos exigidos para os setores mais nobres da cidade: quantidade de vagas de garagem, tamanho dos cômodos e todas as taxas e impostos municipais. Então, o custo para se empreender para a baixa renda é basicamente o mesmo de empreender para a alta renda, o que, apesar de toda a demanda existente, acaba desencorajando os empreendedores a fazerem imóveis para a população de baixa renda”, ressalta.
No entanto, pondera Razuk, Goiânia possui a oportunidade de se tornar referência nacional neste sentido. Com a aprovação do Novo Plano Diretor da capital, a prefeitura está trabalhando na minuta de uma lei específica para imóveis voltados aos mais necessitados, de forma a estimular a produção de habitações mais acessíveis e, assim, permitir o acesso da população de baixa renda ao ‘sonho’ da casa própria. “A minuta da lei está pronta na Casa Civil e, segundo o prefeito Rogério Cruz, será enviada para votação na Câmara de Vereadores nos próximos dias”, revela. Há alguns dias, o Fórum Goiano da Habitação apresentou a minuta dessa lei municipal ao ministro da Casa Civil, em Brasília, e a ideia foi muito bem recebida. “Se nossos políticos em Goiânia aprovarem essa lei, estarão fazendo um bem enorme pra população mais carente e servirão de inspiração pra outras capitais pelo Brasil afora.”
Futuro
Para 2023, o segmento mantém as perspectivas em alta. “Tivemos sinais positivos de vendas no primeiro bimestre, inclusive com lançamentos que obtiveram performance de 90% de vendas. E, depois de um ano com o maior volume de vendas da última década, é difícil falar em crescimento de mercado para 2023. Esperamos que o mercado se mantenha aquecido e venda o mesmo volume do ano passado”, prevê.
Outra perspectiva que colabora para a previsão positiva do segmento é a capacidade de quem percebeu que comprar imóvel é o melhor investimento em momentos de incerteza. “É um investimento que não sofre oscilações de mercado, como acontece com o mercado de capitais. O investidor protege seu patrimônio e ganha com a valorização imobiliária. E a perspectiva de valorização continua grande: o mundo continua com processo inflacionário”, aponta Razuk, ao alertar que, agora, o setor deve vivenciar o aumento do custo de mão de obra. “Foram 63 empreendimentos lançados em 2022, que começarão suas obras simultaneamente em 2023”, complementa Razuk. “Será inevitável o aumento do preço dos imóveis durante o ano de 2023. A longo prazo, o Novo Plano Diretor de Goiânia restringiu o adensamento nas regiões adensáveis e, portanto, a tendência é que se tenha uma oferta nas regiões mais nobres e, consequentemente, a valorização aumente”, analisa.
Razuk avalia que, para os incorporadores, o desafio é uma constante. O cenário de crédito para a construção deve ficar mais complicado e, portanto, apenas os incorporadores mais profissionalizados terão acesso aos bancos, que é o caso das incorporadoras associadas da Ademi-GO. “Além disso, com o aumento na quantidade de obras nas cidades, resultado do grande volume de lançamentos dos anos anteriores, as construtoras estão começando a enfrentar dificuldade para aquisição de mão de obra, além do custo de construção que deve manter o ritmo de aumento”, conclui.
