Um choque para quem entrega o imóvel em ordem. Em Porto Alegre (RS) — A jornalista Paula Estivalet recebeu seu apartamento alugado de volta completamente destruído, com infestação de baratas, janelas quebradas, móveis inutilizados e sujeira por todos os cômodos. O caso, que veio à tona nesta sexta-feira, lança um alerta para locadores e inquilinos sobre a necessidade de cautela na hora de formalizar contratos imobiliários na capital e em todo o Rio Grande do Sul.

Paula havia confiado a administração do imóvel a uma imobiliária renomada da cidade e contratado seguro-fiança, esperando amparo caso problemas surgissem. Sua surpresa, porém, foi receber um lar completamente deteriorado, com marcas de uso irregular e descartes de alimentos nos ambientes, situação que motivou até notificação do condomínio por risco à saúde pública. Ao relatar o caso ao Diário do Estado, a proprietária afirmou ter perdido praticamente todos os móveis e eletrodomésticos e revelou a frustração com a mínima cobertura do seguro.

A ocorrência reacende discussões sobre a eficácia de garantias e a responsabilidade das partes em contratos de aluguel, especialmente em Porto Alegre. De acordo com especialistas do setor jurídico ouvidos pela nossa reportagem, o número de conflitos do tipo cresce ano a ano no estado, que soma quase 400 mil contratos formais de locação residencial segundo o Sindicato da Habitação do RS.

Por que o caso chamou a atenção em Porto Alegre?

Além do estado lastimável do imóvel, que chegou a ganhar menção em grupos de aplicativos de vizinhança e síndicos, pesa o fato de que todo o processo de locação seguiu os protocolos recomendados. Confiando nos trâmites via imobiliária e no seguro, Paula deixou o apartamento mobiliado, em perfeitas condições, no bairro Petrópolis, uma das regiões de classe média da cidade. Três anos depois, recebeu de volta paredes engorduradas, manchas, mobília inutilizada e uma cozinha tomada pelo odor de estragado.

A inquilina, que havia assinado contrato apenas para residência familiar, aparentemente utilizou o local para produção e venda de alimentos, em flagrante descumprimento do acordo. O acúmulo de lixo e a falta de higiene provocaram até visita da vigilância sanitária, segundo comunicado do condomínio, que também registrou reclamações de mau cheiro persistente.

Segundo o delegado Rafael Silveira, da Delegacia de Área Central de Porto Alegre, conflitos envolvendo devolução de imóveis e responsabilidade sobre danos são motivo de “ao menos cinco registros semanais“, frequentemente mediadas apenas pela esfera cível. Casos de destruição acima do desgaste normal, porém, podem configurar crime de dano ou mesmo de risco à saúde pública, conforme previsto no Código Penal e em normas sanitárias municipais.

Como funciona a proteção do contrato de aluguel em casos como este no RS?

No caso noticiado pelo Diário do Estado, a imobiliária responsável acionou o seguro-fiança assim que viu o estado do imóvel. No entanto, a relação de prioridades e valores cobertos pelo contrato de seguro se mostrou insuficiente: de uma lista de 31 reparos necessários, apenas quatro serão contemplados pela seguradora, de acordo com informes oficiais enviados à locadora.

A advogada Camila R. Dias, especialista em direito imobiliário, explica que “a maioria dos seguros-fiança cobre inadimplência e, em alguns casos, danos, mas geralmente até um limite — e nunca tudo que se danifica”. Ela recomenda, para casos como o de Paula, a busca de acordo extrajudicial imediato, mas enfatiza a importância da vistoria detalhada e formalizada, item que costuma ser negligenciado no momento da assinatura. Em muitos casos, a Justiça do RS acaba sendo invocada, prolongando o desgaste emocional e financeiro das partes.

Para a redação do Diário do Estado, este caso evidencia carências estruturais na fiscalização de contratos imobiliários e falta de mecanismos eficazes de garantia real ao proprietário. Conforme dados do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, cresceram em 12,8% as ações judiciais relacionadas a devolução de imóveis residenciais apenas no primeiro semestre deste ano em Porto Alegre. Ainda que existam opções como caução e fiador, elas igualmente têm limitações jurídicas sobre itens do imóvel, especialmente quando o dano excede o uso normal.

O que dizem outros inquilinos e locadores afetados na capital gaúcha?

O problema não se restringe apenas aos proprietários. Muitos inquilinos também denunciam abusos e cobranças indevidas por parte de imobiliárias e locadores, especialmente em devoluções de imóveis com manutenção pendente. O técnico em edificações Luís Eduardo Luciow compartilhou com o Diário do Estado que alugou um apartamento na região central com infiltrações não resolvidas, perdendo móveis e roupas, sem qualquer ressarcimento. “Além do prejuízo, ainda tive cobrança para pintar áreas externas que nunca foram citadas no contrato”, descreveu.

As entidades representativas recomendam que, ao perceber qualquer problema estrutural ou de uso cotidiano, tanto locador quanto locatário notifiquem formalmente a empresa responsável, guardem registros fotográficos e nunca aceitem cobranças verbais ou combinados sem incluir em aditivos contratuais. O sindicato das imobiliárias de Porto Alegre salienta que em regiões como o bairro Moinhos de Vento e Zona Norte houve aumento de 17% nos chamados de vistorias contestadas em apenas seis meses.

A equipe de jornalismo do Diário do Estado apurou que no entorno metropolitano da capital gaúcha, cidades como Canoas e Gravataí também registram aumento desses conflitos, mas em nível inferior ao da capital. Já Porto Alegre lidera o ranking estadual de disputas por devolução de imóveis danificados, segundo levantamento dos últimos dois anos.

Quais precauções são recomendadas para evitar prejuízos em Porto Alegre e região?

Segundo o especialista em direito habitacional Augusto Vianna, ouvido pelo Diário do Estado, o mais importante é detalhar em contrato cada responsabilidade e condição do imóvel, utilizando fotos e laudos técnicos anexos. “O que está apenas combinado ao telefone nunca será suficiente. A formalização de cláusulas sobre uso comercial, proibição ou autorização de sublocação e penalidades específicas para danos acima do natural podem evitar dor de cabeça”, explica.

Além da leitura atenta do contrato, é essencial exigir relatórios completos de vistoria tanto na entrada quanto na saída, indicando até detalhes como funcionamento de eletros, estado da pintura e limpeza. Garantias como fiador, seguro-fiança e depósito caução devem ser revisadas com atenção para entender quais itens protegem efetivamente o proprietário, pois muitos seguros restringem cobertura de danos à estrutura e excluem móveis, eletrodomésticos e equipamentos de uso pessoal.

De acordo com o especialista em segurança pública consultado pela nossa redação, há ainda uma questão social e cultural envolvida: muitos proprietários, por confiança, deixam obrigações apenas “combinadas”, confiando excessivamente no que diz a imobiliária. Ao mesmo tempo, a informalidade de muitos contratos em bairros periféricos amplia a incidência de problemas e reduz as chances de ressarcimento após a devolução do imóvel, tornando Porto Alegre um dos focos dessas disputas judiciais no sul do Brasil.

A equipe do Diário do Estado segue acompanhando o desenrolar do caso e esteve no edifício, conversando com vizinhos que relataram o trauma de meses de mau cheiro e baratas, além de síndicos de outros prédios próximos em alerta. Nossa reportagem seguirá monitorando desdobramentos e buscará novas informações junto à Polícia Civil e ao setor de habitação do município assim que novas medidas forem tomadas.