Bônus ao mercado imobiliário pode causar perda milionária à prefeitura

Parecer jurídico da SP Urbanismo contesta benefício retroativo em operações urbanas. Prefeitura não reconhece prejuízo e alega incentivo

São Paulo – Um artigo incluído pela Câmara Municipal de São Paulo [https://www.DE.com/tag/camara-municipal-de-sao-paulo] nas leis das operações urbanas da Faria Lima e Água Espraiada concedeu benefício retroativo ao mercado mobiliário que pode causar prejuízo de centenas de milhões de reais aos cofres municipais.

A constatação está em um parecer jurídico interno da SP Urbanismo, empresa municipal responsável pela área, obtido pelo DE. O documento questiona a eficácia do suposto incentivo.

Uma análise preliminar feita por um técnico do órgão aponta que o bônus ao mercado pode fazer com que a prefeitura deixe de arrecadar R$ 598 milhões – a gestão do prefeito Ricardo Nunes [https://www.DE.com/tag/ricardo-nunes] (MDB) contesta as conclusões do documento.

No artigo, foi incluído um bônus de 30% no valor dos chamados Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), título imobiliário emitido pela prefeitura [https://capital.DE.gov.br/] como meio de pagamento de contrapartida para a construção de edifícios em áreas próximas de eixos de transporte.

Os Cepacs são créditos leiloados no mercado para que se possa construir acima do limite máximo permitido dentro das áreas das operações urbanas. Os valores são usados para investimentos nos perímetros onde essas legislações urbanísticas são válidas. Em alguns casos, como na região da Faria Lima, que abriga o centro financeiro do país, eles são extremamente cobiçados.

O artigo em questão dá o bônus para as chamadas ZEUs (Zonas de Estruturação Urbanas), que incluem as proximidades de corredores de transporte público. O incentivo para a construção nessas regiões, em tese, seguiria a lógica do Plano Diretor que é tentar impulsionar o adensamento nessas áreas, em vez do miolo dos bairros e das periferias da cidade.

A lei relativa à operação Faria Lima foi aprovada no ano passado com uma modificação no projeto original da gestão Nunes, acrescentando o bônus. Um decreto da administração municipal regulamentou a legislação, validando este ponto.

Na prática, o parecer aponta que quem comprou Cepacs no leilão anterior pagou um preço com base nas regras antigas. Com a nova lei, esses ativos já adquiridos, desde que nas áreas do perímetro válido para o bônus, geram uma valorização de 30%.

“Não parece coerente do ponto de vista teleológico [ciência que estuda os propósitos de algo] que os benefícios da nova legislação sejam estendidos aos privados que já haviam aderido à OUC [Operação Urbana] Faria Lima na data de publicação da nova norma. Isso, pois, não há razão lógica para a criação de incentivos ex post, retroativos. Fazê-lo seria trair a própria noção de incentivo”, diz o documento.

O DE localizou pedidos de três empresas diferentes reivindicando o bônus. De acordo com a prefeitura, desde a publicação da nova lei, os pedidos de acréscimo de 30% em Cepacs já adquiridos “estão suspensos até a conclusão da análise jurídica que definirá a aplicação dos dispositivos em questão”.

A Câmara Municipal afirmou, em nota, que o incentivo foi criado para que se tenha mais interesse de desenvolvimento nos perímetros com maior infraestrutura de transporte existentes dentro das operações urbanas, conforme orientação do Plano Diretor de 2014. “Antes da lei, a diferença do valor da outorga onerosa em relação ao Cepac era muito grande, levando o mercado a preferir executar novos projetos fora das áreas de operações”, diz.

“O incentivo não é dado em desconto na aquisição de Cepacs, então, não há prejuízo para a operação, uma vez que os leilões terão a mesma base de preços praticados anteriormente. O benefício se dá no momento do uso dos Cepacs, independentemente se ele foi adquirido em novos leilões ou em leilões anteriores”, afirma o Legislativo municipal.

A Câmara diz ainda que “agiu de forma a estimular a atratividade desses eixos e, com isso, garantir novos investimentos e, consequentemente, geração de emprego e renda”. A Casa afirma que só na Operação Faria Lima há uma expectativa de arrecadar mais de R$ 3 bilhões em leilão, “portanto, não há que se falar em ‘perdas’”.

A Prefeitura de São Paulo, por meio da SP Urbanismo, informou que as operações urbanas devem manter o equilíbrio entre o interesse público e a viabilidade econômica.

“O não veto aos dispositivos mencionados teve como base estudos de viabilidade econômico-financeira das operações Água Espraiada e Faria Lima, que indicaram a necessidade de ajustes para torná-las mais competitivas em relação às zonas de influência dos eixos de transporte”, diz o município em nota.

Sobre o parecer interno feito pelo gerente jurídico da SP Urbanismo que estima as perdas patrimoniais com os bônus de conversão, a Prefeitura afirma que “se trata de documento elaborado por ex-funcionário da Gerência Jurídica, com premissas inconsistentes e que não refletem a posição oficial da SP Urbanismo”.

“A tabela não foi validada pelas equipes técnicas de urbanismo e economia e desconsidera elementos essenciais, como a dinâmica do mercado, os mecanismos de compensação previstos nas operações urbanas e os dados do Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira (EVEF), que apontam impacto positivo com as alterações propostas na OUC Faria Lima”, diz o município.

A prefeitura ainda argumenta que o cálculo feito pelo parecer interno “assume premissas incorretas”, como a aplicação de 100% dos CepacsNunes disponíveis apenas para aquisição de área adicional nos eixos de transporte, fazendo a “total exclusão de usos como alteração de gabarito e de parâmetros urbanísticos, o que não corresponde à realidade do instrumento”. “Por esses motivos, a tabela de cálculo será desconsiderada pela empresa”, afirma.

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